viernes, 25 de julio de 2014

Análisis Normas 30 y 31 de desarrollo urbano del DF

La Voz de Polanco realiza este análisis:
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Es un poco largo el documento pero, vale la pena leerlos para entender Normas 30 y 31. No debemos permitir que pasen.




El Jefe de Gobierno envió en mayo pasado una iniciativa de ley a la ALDF para ser aprobada a la brevedad posible.  Esta iniciativa son las normas 30 y 31 que buscan permitir la construcción de edificios y redensificación de colonias en el DF, desconociendo cualquier otra normatividad.  Estas normas sustituyen a la norma 26 y son presentadas como normas de interés social.  SEDUVI está entregando tanto a la prensa como a las colonias un documento que nos permitimos analizar a continuación con el fin de poder explicar porqué ha habido un gran movimiento social para detener su aprobación y cómo lo que la secretaría presenta no es verdad.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "en el 2010 se cometió el error de permitir la aplicación de la norma 26 en todo el DF". 

Comentario: No fue un error, fue un abuso.  En el 2010 hubo movimientos ciudadanos muy fuertes para evitar las modificaciones que se hicieron a la ley de desarrollo urbano pero tanto el GDF, como SEDUVI y la Asamblea sencillamente ignoraron la opinión ciudadana.  Una de estas modificaciones fue la relacionada con la norma 26 que antes se permitía sólo en unas cuantas colonias de la ciudad.  Dicen que se permite en todo el DF, más no es así, se permite siempre que al construir el valor del terreno sea tal que los departamentos que se hagan tengan un valor de mercado de interés social que no sobrepase los $700,000.  Por lo tanto, el 90% de lo construido es ilegal y estas ilegalidades tienen por lo  menos 10 años de estarse presentando.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "amparándose en ella, desarrolladores y promotores de vivienda cometen muchos abusos".

Comentario: No termina SEDUVI la frase porque efectivamente hablamos de miles de abusos, cientos de ellos previos al 2010, denunciados por la ciudadanía ante SEDUVI, GDF, PAOT e Invea, que todavía continúan, sin un solo caso en el que se haya sancionado al constructor, lo que habla de complicidad con la autoridad cuando menos los últimos 10 años.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "La norma 26 no tenía mecanismos de control".

Comentario: Esto no es cierto porque la ley claramente dice que no se puede dar una licencia para norma 26 si no se entregan las corridas financieras bancarias demostrando que el costo del terreno es lo suficientemente bajo para que el valor final del departamento sea de interés social.  En los miles de casos denunciados SEDUVI les entregó el certificado que les permitía hacer el edificio con norma 26 sin la existencia de estas corridas y de otros documentos necesarios.

 

El comunicado de SEDUVI dice"Las normas 30 y 31 impedirán abusos, corrupción e impunidad".

Comentario: No los impedirán, los legalizarán.  La norma 31 permite a los desarrolladores construir edificios para empezar en 673 colonias donde antes no estaban permitidos, pudiendo pagar por más altura, sustituyendo áreas libres por muros y azoteas verdes, reduciendo el número de lugares de estacionamiento y aplicando la literal Z, o sea, los departamentos pueden ser tan chicos como lo decida el constructor y el número de casas en un predio es ilimitado.  En el caso de la norma 30 que finge ser de interés social se quita el candado de las corridas financieras y explicaremos lo que sucede con el siguiente ejemplo: 

 

Un constructor obtiene de SEDUVI un permiso para levantar un edificio de interés social en Guadalupe Inn (donde hay construcciones de interés medio y alto y donde los edificios están prohibidos).  SEDUVI le da el permiso y construye un edificio de 6 pisos con 6 departamentos cada uno.  Estos departamentos por ser de interés social no los puede vender a más de $700,000, aunque el valor real de mercado de los mismos en la zona podría ser de $4,000,000.  Por ser de interés social no va a pagar prácticamente predial.  El constructor mismo compra los departamentos del edificio y los renta a unos $20,000 al mes teniendo un ingreso aproximado de $180,000 anuales después de impuestos.  Así en 4 años recupera su inversión y al quinto año lo vende al precio de mercado, porque la ley se lo permite.  El precio de mercado es de $4,000,000.  Por lo tanto, invirtió $700,000 y tuvo una utilidad de $4,000,000 en solo 4 años.  ¿Dónde está el interés social?  Nada de esto es ilegal, cualquiera puede comprar estos departamentos, rentarlos y venderlos, ninguna ley se lo impide.  ¿Qué desarrollador creen que los venderá a $700,000 y dejará pasar la oportunidad?

 

El comunicado de SEDUVI dice: "no dejaremos fuera a los vecinos, se someterán a debate".

Comentario: Ya se dejó fuera a lo vecinos, si no es por el movimiento social que se ha presentado ya se habrían aprobado en la ALDF en una sesión extraordinaria.  SEDUVI invita a un debate, pero qué se puede debatir si las normas son una forma de explotar el suelo urbano, sin un programa ni criterios, en forma general como si todas las colonias fueran iguales, sin considerar factores de riesgo e infraestructura, con una gran plusvalía sólo para el desarrollador y sin reglas del juego.  Dicen que cada diciembre se ampliará la lista de colonias en las que se aplicarán estas normas, pero que más adelante se dirá el mecanismo para decidir en qué colonias.

 

El comunicado de SEDUVI dice"si no se aprueban las normas 30 y 31 no sólo serán expulsadas del DF las familias de menos ingresos, sino que tampoco habrá opciones para las familias de clase media".

Comentario: Es precisamente una política como la promovida por las normas 30 y 31 la que las expulsa.  Pongamos el caso de Tizapán.  Resulta que de pronto se pueden construir edificios ahí, teniendo una ubicación geográfica privilegiada hay una gran plusvalía para los terrenos, sube el predial, se dificulta mantener las pequeñas tiendas de abarrotes y casas y la gente se ve obligada a salir.  Como algún secretario de SEDUVI dijo en el pasado "si no entiendan por las buenas que hay que hacer edificios los vamos a sacar a base de predial y agua", pues está cumpliendo su promesa.  La oferta de interés social y medio debe ubicarse en colonias en las que el costo el terreno dé para este tipo de vivienda y el gobierno invertir ahí en transporte para facilitar el acceso de la población a las zonas de trabajo.

 

El comunicado de SEDUVI dice"el proyecto de las normas 30 y 31 aún está en consulta su construcción inició a petición y contratación de la PAOT.

Comentario: Es muy raro que digan que está en consulta porque las mismas autoridades y asambleístas han comentado en los últimos dos meses que estaban en la ALDF en discusión,  que ya las habían analizado y que urgía su aprobación.  PAOT nunca ha aceptado ser la que las elaboró y afirma que sólo hay un borrador.  SEDUVI y el GDF pretenden desmarcarse.  Lo claro está que si esta norma se presenta a la ALDF el único responsable es el jefe de gobierno porque a él compete su presentación y la única responsable de la aprobación de las mismas será la ALDF.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "Se respetarán los programas parciales".

Comentario: No es así porque de inicio afectan a seis y pueden incorporar más en diciembre.  La pregunta clara es por qué sí respetar los programas parciales y no los delegacionales. 

 

El comunicado de SEDUVI dice"son normas para fomentar la construcción de viviendas de interés social y la redensificación".

Comentario: como ya vimos una vivienda que tiene un valor de mercado 8 veces superior a su precio de venta jamás terminará beneficiando o siendo utilizada por la población a quien va dirigida la vivienda de interés social.  En efecto redensifican, pero sin un programa, con las mismas condiciones para toda la ciudad, utilizando la literal Z, que quiere decir el número de casas o departamentos que quieras, mientras pagues a un fideicomiso del GDF los derechos.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "contempla cuatro condiciones indispensables para construir movilidad, infraestructura y servicios básicos de salud y educación."

Comentario: es absurdo pensar que se van a construir edificios en lugares sin servicios de educación, salud o movilidad.  La SEP y la Secretaría de Salud ofrecen estos servicios en todas las colonias del DF.  No porque haya hospitales, escuelas y un servicio de transporte público cerca quiere decir que ya puedo construir edificios y redensificar predios a voluntad.  Los servicios existen, pero ya en la actualidad son INSUFICIENTES.  Las colonias ya están saturadas.  No hay forma de redensificar sin antes dotar a las colonias de la infraestructura necesaria.

 

El comunicado de SEDUVI dice"no se construirá en zonas donde no hay agua o drenaje, eso no se hará."

Comentario: El comentario mismo sale sobrando.  Qué desarrollador va a querer invertir en un edificio que nunca va a poder vender porque no hay agua.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "Las normas 30 y 31 no estarán por encima de la ley".

Comentario: Claro que no, se vuelven la nueva ley.  La propuesta dice en los artículos transitorios que la aplicación de estas normas elimina a cualquier otra ley o norma que las pudiera contravenir.

 

El comunicado de SEDUVI dice"Las  normas 30 y 31 son respetuosas de los usos de suelo".

Comentario: Habrá que ver la definición de respeto.  Cambian los usos de suelo de toda la ciudad, metiendo mixtos y haciendo obligatorio la existencia de comercios en planta baja.  Prácticamente en ninguna de estas colonias están permitidos los edificios y estas normas los permiten y eliminan el límite de departamentos que pueden construirse por edificio o casas por predio.

 

El comunicado de SEDUVI dice: "El proceso de la creación del proyecto de ambas normas ha sido completamente transparente, nada se ha hecho en lo oscurito".

Comentario: Sorprende su interpretación de transparencia.  Si no es porque a través de dos asambleístas llega una copia de las mismas a la ciudadanía jamás nos habríamos enterado.  La transparencia también está en duda cuando SEDUVI dice no ser responsable de su elaboración, lo mismo dice la PAOT y la UAM dice que las elaboró, pero con SEDUVI y PAOT.  SEDUVI dice que no se ha enviado a la ALDF y la UAM dice que las normas tienen varias semanas en discusión en la ALDF.  El proyecto dice que participaron muchas asociaciones civiles, pero nadie las conoce.  Lo que sí quedó claro es que participaron muchos desarrolladores inmobiliarios a quienes SEDUVI denomina promotores de vivienda. 

 

El comunicado de SEDUVI dice"cualquiera podrá consultar los certificados que emita SEDUVI a los desarrolladores".

Comentario: De nada sirve que podamos saber a quién se los dieron si lo que están haciendo es legalizar el mercado negro del  negocio inmobiliario.  Ya todo lo ilegal se vuelve legal con estas normas.  Es absurdo pretender transparencia de algo que ya no importa.  Lo que preocupa es que el tono del comunicado de prensa enviado por SEDUVI da por un hecho la aprobación de las mismas. 

1 comentario:

ASOCIACIÓN DE COLONOS DE VISTAS DEL MAUREL dijo...

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